高瓴合伙人梁红:合理的住房需求和上涨的房价是楼市最大主要矛盾


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  高瓴合伙人梁红:合理的住房需求和上涨的房价,是目前楼市最大主要矛盾

  “房地产基本面讲了很久长效机制,但在推动过程中听了很久的楼梯响,一直就没看到人下来。”

  “因为房价的上涨,似乎使我们有一点因噎废食,不敢在房地产金融方面有一些工具创新和变化。”

  “在构建多层次市场化房地产金融体系里,我们觉得最重要的就是应该尽快的推进中国REITs市场的发展。 ”

  “我们最终想要达到的目的还是盘活存量,降低杠杆,增加直接融资,给资本市场提供更好的投资标的。”

  以上,是高瓴资本产业和创新研究院院长梁红8月30号在中国金融四十人论坛主办的“2020径山报告发布会”上,分享的最新精彩观点。

  梁红主要谈到了房地产金融发展的困境与破解,认为我们需要构建多层次的市场化房地产金融体系。

  同时,她也谈到了对于房地产金融改革需要应对的三大主要矛盾。此外,她还谈到了对房地产金融工具创新的看法。

  聪明投资者整理了梁红演讲全文,分享给大家。

  房地产基本面讲了很久长效机制

  但听了很久的楼梯响,没看到人下来

  这个课题是我在中金研究部的时候,肖主席点名让我们做的,课题组还有一个同事是中金房地产研究的董事总经理,他今天因为出差没有来。

  我想当时点我们做这个研究,可能也是因为我们在过去的四五年,对中国房地产的发展和政策的症结,以及讨论的一些观点和市场上比较流行的观点不太相同。

  包括在房地产基本面上的供应和需求的到底的情况是什么样子,我们有一些不同的思考。

  但这个课题我们肯定不是要讨论解决房地产基本面的很多问题。

  我想肖主席当时给我们提这个问题的时候,是我们知道房地产基本面讲了很久长效机制,但在推动过程中听了很久的楼梯响,一直就没看到人下来。

  那么在很多深层次的改革,包括土地制度改革,户籍制度改革,地方和中央财政的收入分配变化比较慢。

  就看我们现在的金融市场,在这一端我们是不是可以提供一些solution,一些工具来缓解房地产整个板块高杠杆的问题。

  聚焦的这个课题是整个房地产话题中的一部分,当然我也觉得非常的重要。

  刚好我也想再提一下,今年在疫情之后国务院也发过两次(文件),一个是新型城镇化的文件,还有一个中央发的关于加强要素改革的这几个文件。

  当然还有我们在内循环超大经济体的大背景下,怎么梳理让房地产的供给和需求侧更顺,我想这个话题是逃不开的。

  我们是有需求的

  但房价问题成为了一个挥之不去的矛盾

  再回顾一下大的房地产政策方面的改革,上一次是1998年的住房改革,在那之前我们引入了公积金制度,应该说在那之后,房地产政策上就没有过任何大的变动和改革。

  我觉得相对刚才几位同事讲的一些话题,比如说我们对中小企业,对私营民营企业,对创新融资这些方面在金融上都有发展。

  但就是因为房价的上涨,似乎使我们有一点因噎废食,不敢在房地产金融方面有一些工具创新和变化。

  但今天我觉得这个话题非常有意思,大家也可以想想在过去几个月,如果我们看中国经济在疫情之后的发展,在全球是一枝独秀,而我们的政策变化也非常有意思。

  一个是在市场上大家认为央行在悄悄的升息,在美联储还说they are not even thinking about退出的时候,我们已经在想退出。

  另一个就是因为房价和住房需求的旺盛,在经济恢复流动性比较充裕的情况下,(政府)又开始对房地产一些政策的紧缩。

  就像刚才像陆局长讲的,在经济情况这么糟糕的情况下,这也是一个令人值得思考的一个地方,我们是有需求的,但是房价问题成为了一个挥之不去的矛盾。

  房地产金融改革主要应对什么矛盾?

  我今天讲的就是假如我们房地产金融方面(需要)一些变化和改革,主要应对的什么样的矛盾呢?

  这三大矛盾就是我们金融供给侧的管理。

  刚才我讲了基本的金融工具,第一,除了住房的按揭贷款之外,1998年之后就没有过新东西出来。

  而公积金制度在我们看来早就需要改革,这个制度安排是在我们还没有个人住房贷款之前的金融安排。

  第二,支持合理的住房需求、与抑制高房价之间的矛盾。

  第三,控制高杠杆与开发商确实需要融资之间的矛盾。

  主要的短板,我们自己觉得就是两个大的问题。

  第一个,叫构建多层次的市场化房地产金融体系。

  第二个,是在发展公共住房方面,我们能不能探索出中国创新式的金融工具和一些安排?

  那么在构建多层次市场化房地产金融体系里,我们觉得最重要的就是应该尽快的推进中国REITs市场的发展。

  REITs是一个非常成熟、好用的金融工具

  在金融工具市场上不管是肖主席,还是当时在证监会的时候的几任领导,包括现在都是大家在不断探讨的问题。

  今年有一个实践,但是现在的REITs提出的形式主要还是支持公用事业。

  但是REITs是一个非常成熟的金融工具,我觉得尤其是对我们在公共部门拥有大量存量的住房,还可能要建大量公共住房的情况下,REITs工具是非常好用的。

  我们希望看到在“十四五”期间,底层资产扩容和金融产品管理权的一些变革。

  我们觉得中国需要鼓励房地产股权基金的发展。

  为什么大家老说杠杆那么高,因为没有股权,开发商是借的,老百姓这一端房贷还好,我们有首付。

  但是房地产股权基金、也是其他发达成熟市场经济体非常常用的工具。

  那么在中国市场上、其实REITs和股权基金是连着的,因为不能退出,没有REITs的安排,股权基金的发展也不发达。

  房地产股权基金基本都是外资的,而没有中资的参与。

  我们最终想要达到的目的还是盘活存量,降低杠杆,增加直接融资,给资本市场提供更好的投资标的。

  探索一个适合中国的

  创新型房地产公共金融体制

  第二部分,我们讲一下探索创新型的房地产公共金融体制。

  我们最早对于这个问题的理解,多层次的房地产金融市场,实际上是对多层次的房地产市场本身的供应。

  在中国过去20年的发展,商品房市场一枝独秀,而公共住房方面发展严重不足。

  很多年前给的一个政策目标,比如新增住房供应里头应该有20%,甚至20%以上是以公共租房的形式出现,但是因为各种各样的原因,尤其是地方政府的财政的压力基本上就没有走出来。

  MBS是美国和其他欧洲国家、日本国家都有的东西,但是因为2008年金融危机之后,大家听到MBS就有点色变。

  但其实我们这里讲的美国两房MBS的实践,是一种非典型的在欧洲、日本的金融工具,这个产品还是非常稳健,而且执行比较好。

  那么更重要的,我们觉得现在允许发REITs,主要是基础建设和IDC再往前走,我们建议(REITs)能够走到公共租赁住房体系。

  比如说,我们现在看,重庆过去形成过大量的公共租房,但是这些财产、这些资产怎么能够转起来?怎么能够盘活?

  我们觉得如果有REITs的安排,成为了现金流资产的一部分,能够有一个市场化的退出,那么这一部分公共资金就可以用到新的公共住房建设中去,我们也觉得这也是非常重要的一部分。

  对于土地价值回收机制,是在我们课题的收尾阶段、有同事、领导提出来的,我们觉得在这一方面,全球可能都没有特别好的经验,我们觉得这还是一个进一步探索,进一步创新的空间。

  住房是一个非常重要的需求

  所以需要一个健康的房地产市场

  我们最后的结论还是住房是一个非常重要的需求,应该说尤其在一个不是很乐观的外部环境的情况下,盘活内需,在一个非常强的内需支撑的条件下,我们觉得不可能没有一个健康的房地产市场。

  那么怎么能够解决我们刚才提出的那几个矛盾?

  特别是合理的住房需求和不断上涨的房价之间,我们是不是可以通过一些金融工具的创新来缓解这里的矛盾?

  这样一石三鸟解决了合理住房的需求,支撑的经济,也控制了杠杆率,尤其还可以盘活我们已经形成的公共住房的存量,我们觉得这个是大有可为的,谢谢大家。

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