房企融资监管细化 地产债不跌反涨为哪般?

  原标题:房企融资监管细化,地产债不跌反涨为哪般? 来源:第一财经

  8月25日,10年期国债收益率时隔逾一个月再度升破3%,国债期货主力合约均创逾半年新低。然而,地产债近期走势强劲。8月25日,广州富力地产股份有限公司(下称“富力地产”)境内债“16富力01”上午突发一笔成交价100元的交易,收益率为6.8417%,偏离前一笔交易1368.44BP(基点),较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%,创历史最大单日涨幅纪录。

  近期,楼市调控信号再现。先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已,接着,住建部、央行近日召开重点房企座谈会,形成了重点房企资金监测和融资管理规则,但这似乎并未影响机构加仓地产债的动力。

  多家中外资机构债券基金经理对第一财经记者表示,这并非房地产投融资政策逆转,也不是房地产将去金融化。监管层此前提出房地产是最大的灰犀牛,再加上上半年楼市局部过热、土地溢价普遍走高,市场对房企融资收紧有所预期。座谈会针对高杠杆房企,促使其应对可能的债务风险。

房企融资监管细化 地产债不跌反涨为哪般?(来源:Wind资讯)

  控制房企有息债务规模

  上述座谈会上,住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。不过,监管对此前市场传闻的“三条红线”并未作出回应。

  此前,市场传闻称,为控制房企有息债务规模,有关部门设置出“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值。

  独立评级机构YY评级表示:“试点可以降低部分企业过于激进的行为预期,整体对债权人而言,并无不利,可能边际相对正面。”

  某外资机构债券基金经理对记者表示:“座谈会之后,各界认为地产融资会更加透明化。”

  此前,房地产市场“热钱”加速涌入,部分一二线城市房价上涨。华创固收称,一季度,疫情爆发导致房地产销售近乎停滞,但伴随国内疫情防控形势好转,前期积压的购房需求回补释放,叠加宽货币环境下居民投资需求增长,部分大中城市房价快速上行。1~7月,一线城市的70大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升,6~7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元,均反映了房地产销售端的持续回暖。与此同时,上半年流动性总量宽松的环境下,整体融资环境改善,房企拿地积极性提升。从土拍市场的表现来看,今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15%~20%,高于去年同期水平。

  地产债买气不减

  近期,“债熊”的意味似乎越来越浓。25日,国债期货全线收跌,10年期主力合约跌0.44%报97.935元,创1月9日以来新低。

  地产债却逆势攀升,8月25日,富力债的异动备受圈内关注。“16富力01”25日上午突发一笔成交价100元的交易,收益率为6.8417%,较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%,创历史最大单日涨幅记录。过去6个月内,“16富力01”价格整体呈现下跌趋势,从3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元,之后价格略有回升保持在94~95元水平。同日,富力地产董事长助理陈志濠表示,集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务,超过一半会有重组安排,其他则以资金或销售抵消,另会出售投资物业及发展中项目的股权,以提升减债速度。

房企融资监管细化 地产债不跌反涨为哪般?(来源:DM查债券)

  而同时,房企可使用的“财技”仍多。房企至少可以通过做出表的ABS、供应链ABS、合作开发、明股实债、永续债、调整现金流量表科目等手段来应对考核指标。

  哪些是高杠杆房企

  尽管如此,市场仍然对高杠杆房企报以极大关注。

  以2019年年报数据为基础,华创证券统计了30强房企的情况。“三道红线”均触及的房企共有9家;满足2个条件的有5家;满足1个条件的11家;3项均未触及的共5家。有3家(恒大、融创、绿地)排名前10的房企触及“三条红线”,意味着有息负债不能再增长;其余7家则未触及或触及1条红线,有息负债增速须控制在10%或15%以内。而2019年30强房企中,多数房企有息负债的增速超过了15%,意味着新规一旦实施,房企整体降杠杆的压力较大。

  根据Wind资讯,第一财经记者以2019年年报统计了相关负债数据,房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高,38家房企该比率超过70%,建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超80%;净负债率指标方面,超半数房企该比率小于100%,泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份等16家房企净负债率大于100%,泰禾集团净负债率高达248.33%。金地集团、世贸、龙湖集团、碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口、建业地产、新城控股、中海地产2018年、2019年净负债率均小于60%。

  机构认为,房企未来存货周转有望提速,引入联营、合营投资者的案例可能增多,且销售回款周期或缩短。