华南城11.5%发债:存续百亿债券 现金无法覆盖短债

  来源:债市观察 作者:雷晨

  原标题:存续百亿债券!千亿“商贸物流巨头”高息发债,曾是潮汕圈抱团典范

  导读

  强调自身和房地产行业不同,千亿“商贸物流巨头”华南城的物业销售占比却高居不下。如今,它也面临着令大多地产商头疼的债务问题,短期债务超过货币资金逾百亿元,发债利率达到 11.5%。

华南城11.5%发债:存续百亿债券 现金无法覆盖短债

  01、11.5%高息发债,现金无法覆盖短债

  8月6日,华南城控股有限公司(简称“华南城”,1668.HK)公告称,已与金融机构订立协议,发行于2021年8月11日到期的2亿美元优先票据,用途为现有债务再融资及一般公司用途。

华南城11.5%发债:存续百亿债券 现金无法覆盖短债

  图片来源:华南城公告

  在商贸物流地产领域,无人不知华南城。自称“中国领先的大型综合物流及商品交易中心的开发商及运营商”,华南城于2009年9月香港主板上市。

  公告显示,华南城本次发行的优先票据自2020年8月12日计息,票面利率为11.5%。若算上发售价为票据本金额的98.191%,利率则达到13.31%。

  11.5%的发债利率算不算高?根据中指研究院数据,1-7月,房地产行业海外债平均利率为8.16%,同比下降0.83个百分点。7月,海外债平均利率8.45%,同比下降0.08个百分点。

  实际上,今年以来华南城多次发债。1月,华南城增加发行2亿美元优先票据;2月发行2.25亿美元优先票据;6月增加发行1.25亿美元优先票据。

  企业预警通信息显示,华南城存续7只境外美元债,总余额为19.72亿美元(约合人民币137.19亿元),其中4只债券利率超过10%。

华南城11.5%发债:存续百亿债券 现金无法覆盖短债

  图片来源:企业预警通

  自2019年以来,华南城整体融资成本上升,从上年的7.17%升至7.85%。截至3月末,华南城计息债务约337.54亿港元,2019/20财年资本化利息达到21.21亿港元。

  高息发债的背后,华南城的偿债压力不容忽视。

  截至今年3月末,华南城总资产为1134.34亿港元,总负债为785.52亿港元,资产负债率69.25%。总计息债务为338亿港元,同比减少1.5%。

  而在总负债中,流动负债达到502.99亿港元,占总负债比64%。从短期偿债指标来看,华南城的流动比率和速动比率分别为1.08、0.28,短期债务承压。

  更加值得注意的是,公司短债超出现金近百亿元。短期借贷及长期借贷当期到期部分为148.89亿港元,而账面现金及现金等价物仅为35.38亿港元,交易性金融资产3.57亿港元。

  在此背景下,华南城在2019/20年报中表示,将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%商品交易中心,余下约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售,为公司发展提供现金流。

  02、物业销售收入占比高居不下

   据官网介绍,华南城业态涵盖仓储物流配送、综合商业、电子商务平台、会议展览、生活配套及综合物业管理,致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综合商贸物流基地。

  华南城由潮汕人郑松兴家族掌控。在潮汕商人的生意圈中,抱团发展十分常见。华南城的诞生于2002年,正是由珠宝商人郑松兴联合4位潮汕老乡共同出资设立。

  2003年5月,华南城的第一个项目深圳华南城正式动工,仅仅用了380天就成功开业,创造了“华南城速度”,进而被打造成为蜚声海外、名动珠三角的国际工业原料城。

华南城11.5%发债:存续百亿债券 现金无法覆盖短债

  深圳华南城 图片来源:华南城财报

  此后,华南城在全国跑马圈地,“华南城速度”也被运用在深圳、南宁、南昌、西安、合肥、重庆等八座城市多个项目上。但与之而来的,是外界对其运营模式的争议。

  据《长江商报》此前报道,华南城通过与当地政府合作,以低廉价格获取仓储用地,但在推进华南城项目过程中,其改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。

  “深圳平均的楼面地价是几千元一平米,而我们的楼面地价只有100多元一平米”,执董兼总裁梁满林2009年公开对《21世纪经济报道》表示,并直言成本低廉是华南城的最大优势。

  为此,华南城还遭遇了一场“土地危机”,导致股票一度停牌。

  究其原因,是2012年华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目涉嫌多项土地违规行为,包括仓储用地实施商业开发、甚至建设商用住宅,土地尚未出让、工地已开工多时等。

  以“大型综合物流及商品交易中心运营商”为定位,华南城欲与传统房地产划清界限。在公布2017/18财年业绩会上,首席财务总监许进业多次强调,“我们和房地产行业是不同的。”

  时至今日,华南城“身体却很诚实”,物业销售占总收入比例一直居高不下。2019/20财年,来自物业租赁及物业管理的收入达13.44亿港元,物流及仓储服务的收入只有4.05亿港元。

  此外,据债市观察了解,公司连续两年销售不及预期。2018/19财年销售未完成160亿港元销售目标;2019/20财年销售金额135.14亿港元,较上年下滑约7.9%。

  华南城首席财务总监陈茂昌在6月30日的业绩会上表示,华南城2020/21财年的合同销售目标仍为160亿港元,将第三次尝试冲击160亿。

  如今,除了销售业绩下滑,华南城还面临着当前令大多地产商头疼的债务问题,短期债务超过货币资金逾百亿元,以11.5%高息发债。你对华南城有无了解?欢迎在文末留言。